Что такое реальная цена? Это цена, которая соответствует рыночным показателям, а также основным ценообразующим характеристикам дома и квартиры — расположению, техническим параметрам здания, району, инфраструктуре, транспортной доступности и т.д. В отличие от реальной цены, другие цены отражают другие реалии, либо ожидания продавца, либо ожидания покупателя, либо устаревшие данные от застройщика или от аналитиков рынка.

Объявленная цена.

Иногда цены в объявлениях о продаже жилья кажутся нам завышенными — и иногда они действительно таковыми бывают. Но гораздо чаще приходится иметь дело с заниженной, привлекательной для покупателя ценой. В чем отличие объявленной цены от реальной? В том, что объявленная цена, как правило, не совпадает с той, по которой продавцы предполагают продать квартиру.

Она появляется в объявлении для того, чтобы очертить круг потенциальных покупателей, с одной стороны, с другой — либо привлечь большее внимание (на подозрительно дешевую квартиру спрос будет достаточно большим), либо повысить верхнюю планку для торга (чем выше заявленная цена, тем больше достанется продавцу после того, как они с покупателем всласть наторгуются). Не всегда расчет продавца работает, однако этот расчет нужно принимать во внимание, когда вы рассматриваете объявления о продаже недвижимости.

Рыночная цена.

Цена, которая определяется экспертами в зависимости от динамики изменения спроса и предложения за квартал на квартиры определенной категории (бизнес, премиум, эконом). Особенность этой цены в том, что она лишена большинства привязок к реальной недвижимости и высчитывается за некий условный квадратный метр. Максимум детализации рыночной цены — в разделении квартир на «сталинки», «панель» и «кирпич». Все остальные параметры, включая этаж, район и транспортную доступность, при определении рыночной цены не учитываются.

«Котлованная» цена.

Это цена, которую застройщик заложил в основание своих расчетов и сделок с дольщиками при строительстве нового жилого дома. Именно по этой цене реализуется первая партия квартир, которые раскупаются заранее. Иногда такие цены выглядят привлекательными, однако, к сожалению, купить по «котлованной» цене квартиру можно только на ранних сроках продаж — довольно быстро цены на квартиры растут, а уж после завершения строительства они могут вырасти вдвое. Поэтому опираться на «котлованную» цену квартир в строящемся доме не стоит, если только вы не собираетесь покупать квартиру на этой самой стадии котлована.

Цена первого покупателя.

Если продавец выставляет на продажу квартиру, которую он и сам купил сравнительно недавно, он намеревается получить хоть какую-то прибыль, поэтому квартира из первых рук будет стоить дороже, чем аналогичная квартира в этом доме от застройщика или реализующего дом агентства. Так что, покупая новостройку на вторичном рынке, не торопитесь заключать сделку. Сперва выясните, не продаются ли в аналогичных домах квартиры ещё на первичном рынке.

«Плавающая» цена.

Иногда, отслеживая одно и то же объявление о продаже квартиры, можно увидеть, что цена в нем периодически меняется — то повышается, то понижается, да и приписка «торг уместен» то исчезает, то появляется вновь, в зависимости от времени публикации объявления. Не стоит сразу думать о мошенничестве и обмане — иногда продавцу бывает трудно сориентироваться в ценах, вот он и пробует разные планки, разные аудитории и разные подходы. Как правило, с неуверенного продавца можно «сторговать» неплохие скидки. Но иногда такие странные колебания цены действительно могут быть связаны с обманными действиями продавца или неявными дефектами квартиры, так что будьте бдительны при осмотре и заключении сделки.